Il Comune di Firenze ha provato a cedere a un fondo d’investimento 14 alloggi popolari nel cuore di Santa Croce. Ha perso in ogni grado di giudizio, dopo sette anni di causa. Gli inquilini erano già stati spostati a loro spese, e oggi quelle case restano vuote. Una vicenda emblematica di come il patrimonio pubblico venga svenduto mentre oltre 3.000 famiglie aspettano una casa.
↻ Questa scheda cresce con il mandato: aggiorniamo dati, atti ed esiti man mano che la vicenda si sviluppa.
In due minuti
- Il fatto
- Nel 2017 il Comune conferisce un pacchetto di alloggi pubblici a un fondo gestito da Invimit (società del Ministero dell’Economia). Tra questi, 14 appartamenti di via de’ Pepi 37-39-41.
- Il problema
- Sono case popolari inalienabili: acquistate con fondi pubblici nel 1940, ristrutturate con fondi pubblici, assegnate come ERP. Non si potevano vendere a un fondo.
- L’esito
- TAR (2018) e Consiglio di Stato (2023) danno torto al Comune in ogni grado. Gli alloggi tornano pubblici nel 2023 — ma vuoti, dopo che gli inquilini erano stati trasferiti a proprie spese.
- Il rischio oggi
- Il piano casa BEI della Sindaca Funaro punta a «svincolare» immobili ERP — via de’ Pepi compresa — per convertirli in social housing (ERS) affidato ai privati. Un modo per aggirare il vincolo che i tribunali hanno appena ribadito.
La vicenda
Il Comune di Firenze ha tentato di vendere 14 appartamenti di edilizia residenziale pubblica (ERP) in via de’ Pepi 37-39-41, a Santa Croce, cedendoli a un fondo immobiliare gestito da Invimit SGR SpA — partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia. Due sentenze hanno stabilito che quegli alloggi sono case popolari inalienabili e che la vendita era illegittima. Il Comune ha resistito sette anni in giudizio, perdendo in ogni grado.
Nel frattempo gli alloggi sono stati svuotati degli inquilini, a spese loro, contro la normativa vigente. Oggi quegli appartamenti sono ancora vuoti.
Il punto. Non è un cavillo tecnico. È una politica di dismissione del patrimonio ERP che ha riguardato 61 alloggi in tutto: i più pregiati già venduti e finiti sul mercato degli affitti brevi. In una città dove oltre 3.000 famiglie attendono in lista una casa popolare, queste case sono uscite — per sempre o per anni — dal circuito pubblico.
Per il quadro generale sull’edilizia pubblica a Firenze (lista d’attesa, alloggi sfitti, piano del Comune), vedi la scheda Case popolari a Firenze →
Come è andata, anno per anno
Acquisto pubblico
Il Comune acquista gli immobili di via de’ Pepi nel piano di risanamento di Santa Croce (R.D.L. 345/1936), con fondi pubblici. Nei decenni successivi finanzia la ristrutturazione dell’intero isolato, affidata all’ATER. Già nel 1978 li riconosce come case popolari.
Assegnazione definitiva
Giuseppe Cazzato — sindacalista Cobas e attivista dell’Unione Inquilini — è assegnatario di via de’ Pepi 41. Nel 1998 il Sindaco, con ordinanza n. 132, converte l’assegnazione in definitiva, confermando la natura ERP dell’immobile.
L’errore di classificazione e le lettere agli inquilini
La Direzione Patrimonio inserisce per errore alloggi ERP tra i beni alienabili. Dal 2016 arrivano lettere agli inquilini: prima la richiesta dei redditi, poi i trasferimenti forzati verso Viale Giannotti — costi di trasloco e mobilio a carico delle famiglie, contro la legge.
La delibera e l’atto notarile
Con delibera 2017/C/00073 (27 dicembre) il Comune approva il trasferimento di 61 alloggi al fondo Invimit. Il giorno dopo l’atto notarile. Il Comune incassa subito solo € 3.181.535 — un terzo del valore stimato. Eppure la stessa società di valutazione di Invimit (AxiaRé) aveva scritto che via de’ Pepi era ERP. E in Consiglio Regionale l’assessore Ceccarelli aveva già confermato a luglio che quegli immobili «sono senz’altro ascrivibili al patrimonio ERP».
Il TAR ferma la vendita
Cazzato impugna. Con sentenza n. 189/2018 il TAR Toscana annulla i provvedimenti comunali: via de’ Pepi è ERP. Gli altri alloggi del pacchetto tornano al Comune; ma su via de’ Pepi il Comune fa appello al Consiglio di Stato.
Cinque anni nel fondo, vuoti
Nonostante la sentenza, gli alloggi restano formalmente nel fondo Invimit per oltre cinque anni. Vuoti. Gli inquilini spostati, i traslochi pagati di tasca propria, i canoni versati a Casa SPA senza un percorso trasparente.
La sconfitta definitiva del Comune
Con sentenza n. 3377/2023 (31 marzo) il Consiglio di Stato rigetta l’appello e condanna il Comune alle spese. Principio netto: un alloggio acquistato con fondi pubblici, usato come edilizia pubblica e assegnato definitivamente è ERP inalienabile. L’unica via per venderlo è la legge 560/1993 — vendita agli inquilini, non apporto a fondi. Ad agosto 2023 gli alloggi escono dal fondo e tornano al Comune (assegnati ai Servizi Sociali).
La situazione oggi
I 14 appartamenti sono tornati pubblici, ma ancora vuoti. Gli edifici richiedono interventi su parti comuni e impianti centralizzati: costi di progettazione e realizzazione non ancora programmati. Nessun piano di recupero specifico per via de’ Pepi è stato formalmente approvato.
Una vittoria che va completata. La sentenza ha salvato il principio. Ma finché quelle case restano vuote, le famiglie in lista non ne vedono il beneficio. La battaglia adesso è sul recupero e la riassegnazione.
Il danno, non solo sociale
L’operazione Invimit è anche un danno economico. Il Comune ha ceduto alloggi ricevendo subito una frazione del valore, in cambio di una quota in un fondo che a tre anni dall’avvio aveva raccolto solo 70 milioni sui 500 previsti, con le valorizzazioni mai partite. Il resto del pagamento dipende dalle performance del fondo nei prossimi vent’anni.
Tre numeri da non confondere. Il pacchetto deliberato nel 2017 contava 61 alloggi; di questi 47 furono effettivamente conferiti al fondo (gli altri non superarono la condizione sospensiva e tornarono subito al Comune); 14 sono gli appartamenti di via de’ Pepi, l’unico blocco rimasto nel fondo fino al 2023 e oggetto delle sentenze.
Nel frattempo gli alloggi più pregiati del pacchetto sono già stati venduti: due palazzine al Piazzale Michelangelo cedute a prezzi molto favorevoli per i compratori, un appartamento di nove vani in via dello Sprone rivenduto subito sul mercato libero e destinato agli affitti brevi. In una città con circa 150 sfratti al mese, queste case sono uscite per sempre dal patrimonio pubblico.
Il nuovo rischio: da ERP a ERS
A febbraio 2026 la Sindaca Funaro annuncia un piano casa da 500 alloggi con la Banca Europea degli Investimenti (BEI), citando esplicitamente la possibilità di «svincolare» immobili ERP — tra cui via de’ Pepi — per trasformarli in Edilizia Residenziale Sociale (ERS), affidata ai privati per 20-40 anni per ristrutturazione e gestione.
Perché ci opponiamo. Convertire un alloggio ERP in ERS — anche solo «temporaneamente» — lo sottrae a chi ha diritto a una casa popolare per destinarlo a fasce di reddito più alte. È un escamotage per aggirare il vincolo di inalienabilità che il Consiglio di Stato ha appena confermato. Secondo Casa SPA (Commissione Controllo, 13 gennaio 2026), circa 90 alloggi ERP sarebbero a rischio di questa trasformazione, via de’ Pepi inclusa.
Cosa chiediamo
Come Sinistra Progetto Comune abbiamo depositato atti in Consiglio. In sintesi:
Recuperare tutto il patrimonio ERP recuperabile
Risorse per rifare gli stabili di via de’ Pepi e riassegnare gli alloggi secondo le graduatorie ordinarie e le emergenze abitative. Le case tornate pubbliche devono tornare alle famiglie, non restare vuote.
QT 8 · via de’ Pepi / Le Quinte · gen 2026Mantenere la qualifica ERP
Gli alloggi devono restare edilizia residenziale pubblica, non essere retrocessi a ERS nemmeno temporaneamente. La sentenza del Consiglio di Stato è vincolante.
INT 102 · dismissione ERP · gen 2026Bloccare il piano ERS
Non trasformare in social housing gli ERP ad alto costo di manutenzione. Queste case devono tornare alle famiglie in lista, non essere affidate a privati per decenni.
ODG 777 · BEI ed ERP · apr 2026 non trattatoVerificare gli altri immobili
Accertare se altri alloggi del pacchetto Invimit ancora nel fondo abbiano la stessa qualificazione ERP di via de’ Pepi e debbano tornare al patrimonio pubblico.
INT 548 · via de’ Pepi e INVIMIT · mar 2025 non trattato INT ERP Casa SPA legittimità · giu 2026Trasparenza sulla gestione
Ripristinare un piano pubblico di recupero degli alloggi ERP sfitti, con indirizzi, cronoprogrammi e dati accessibili — sul modello dei piani di inizio anni 2000.
INT 823 · Piano Immobili Pubblici · mag 2026Le sentenze
TAR Toscana, Sez. I — n. 189/2018 (17 gennaio 2018)
Accoglie il ricorso di Cazzato e annulla i provvedimenti comunali del 2017. Stabilisce che gli alloggi di via de’ Pepi sono ERP: acquistati con fondi pubblici e destinati all’edilizia pubblica, con assegnazione definitiva come ERP nel 1998.
Consiglio di Stato, Sez. V — n. 3377/2023 (31 marzo 2023)
Rigetta integralmente l’appello del Comune e lo condanna alle spese (€ 3.000). Conferma entrambi i requisiti ERP — fondi pubblici per l’acquisto e destinazione effettiva all’edilizia pubblica — e respinge le eccezioni del Comune.
Come sintetizza l’avv. De Francesco, difensore di Cazzato: «i cittadini deboli vanno tutelati nei loro diritti costituzionali, e tra i diritti per un’esistenza dignitosa gli articoli 36 e 38 della Costituzione contemplano anche il diritto di avere un tetto sulla testa».
Approfondisci
Gli atti, l’accesso agli atti e le fonti, per chi vuole andare a fondo.
L’accesso agli atti del Consigliere
Il 26 maggio 2025 Dmitrij Palagi ha presentato richiesta di accesso agli atti ex art. 43 TUEL (prot. n. 215348). Il 25 giugno 2025 la Direzione Patrimonio Immobiliare ha trasmesso:
- Atto di apporto e vendita del 28/12/2017 (rep. 7939) — 61 alloggi ceduti al Fondo Invimit;
- Atto di mancato avveramento della condizione sospensiva per gli altri immobili del pacchetto (26/03/2018);
- Sentenza Consiglio di Stato n. 3377/2023;
- Atto di mancato avveramento per via de’ Pepi 37-39-41 (01/08/2023, rep. 12975);
- DD/2023/07010 del 31/08/2023: assegnazione alla Direzione Servizi Sociali;
- Elenco degli immobili trasferiti al Fondo Invimit nel 2017.
La risposta del Comune ricorda che il Consigliere «è tenuto al rispetto dell’obbligo del segreto d’ufficio» ex art. 43 TUEL.
Le mobilità forzate: perché erano illegittime
I trasferimenti degli inquilini sono illegittimi su entrambi i fronti: se gli alloggi fossero «patrimonio disponibile», il codice civile non prevede la mobilità forzosa; se sono ERP — come confermato dai tribunali — l’art. 22 della l.r. 96/96 consente la mobilità forzosa solo per sottoutilizzo o ristrutturazione, non per cessione. In ogni caso, costi di trasloco e rinnovo del mobilio sono stati sopportati interamente dagli inquilini, contro la normativa di settore.
Le mobilità sono avvenute prevalentemente verso il complesso di Viale Giannotti, costruito per l’emergenza abitativa ma usato in larga parte (circa l’80% degli alloggi) per queste mobilità d’ufficio, in violazione della legge regionale che impone di destinare quella quota alle graduatorie ordinarie e alle emergenze.
Glossario rapido
- ERP
- Edilizia Residenziale Pubblica: case di proprietà pubblica a canone sociale, non vendibili se non per scelta politica esplicita e secondo legge.
- ERS
- Edilizia Residenziale Sociale: comprende il social housing, spesso gestito da privati con finanziamento pubblico parziale. Ambito distinto dall’ERP, che non deve sostituire.
- Invimit SGR
- Società di gestione del risparmio partecipata al 100% dal Ministero dell’Economia, che gestisce fondi immobiliari pubblici.
- Condizione sospensiva
- Clausola che fa dipendere l’efficacia di un atto dal verificarsi di un evento. Qui, il «mancato avveramento» ha fatto tornare gli alloggi al Comune.
- Legge 560/1993
- Disciplina l’alienazione degli alloggi ERP: la vendita è ammessa agli inquilini, non l’apporto a fondi d’investimento.
Fonti e articoli
Atti acquisiti tramite accesso agli atti (prot. 250319, 25 giugno 2025): atto di apporto e vendita 28/12/2017 (rep. 7939/5136); atti di mancato avveramento (2018 e 2023); sentenza Consiglio di Stato n. 3377/2023; DD/2023/07010.
Articoli di Stefania Valbonesi (perUnaltracittà): «Il Comune di Firenze perde anche al Consiglio di Stato: gli alloggi di via dei Pepi sono case popolari» (7 aprile 2023); «Con l’ex-Don Gnocchi prosegue senza sosta l’estate degli sgomberi» (1 settembre 2023). Francesca Conti, «Case popolari svendute e alloggi vuoti: Cazzato racconta» (perUnaltracittà, 2 dicembre 2025). Novaradio, «ERP a rischio trasformazione in ERS: la denuncia di SPC» (10 febbraio 2026).