Pagina di approfondimento — Diritto all’abitare · palagixfirenze.it · A cura di Sinistra Progetto Comune · Aggiornato al 7 giugno 2026

Premessa: in questa pagina ci sono parte delle informazioni utilizzate in vista della seduta del Consiglio comunale di Firenze del 4 giugno 2026 (può essere rivista su YouTube qui). È una scheda di lavoro del Gruppo Consiliare SPC, aggiornata progressivamente.

Come gruppo consiliare ringraziamo la coalizione e chi ogni giorno ci aiuta su questi temi, oltre a SUNIA, Associazione Progetto Firenze e le altre realtà sociali quotidianamente impegnate per il diritto all’abitare.

In sessanta secondi

Il problema è noto e documentato: a Firenze ci sono circa 16.906 attività di locazione turistica breve che coprono il 56% di tutti i posti letto della città. Le Locazioni Turistiche Brevi equivalgono ai 2/3 delle case affittate alla residenza: nessuna città italiana sta peggio. Un alloggio medio costa 8 anni di reddito; il 60% del reddito di una persona under 35 viene impegnata per pagare l’affitto. La Giunta riconosce il problema e propone l’estensione del blocco delle nuove autorizzazioni alle aree A3-A4. Ma la delibera cristallizza lo stock esistente fino al 2028 e oltre, non distingue host occasionali da gestori professionali, non scende al livello del condominio dove la pressione si misura davvero (l’80% delle locazioni turistiche brevi è in condominio), non prevede alcun programma di riconversione né leva fiscale dedicata.

La nostra dichiarazione di voto sarà formulata in Aula in funzione dell’esito dell’esame degli emendamenti e dei pareri tecnici. Ne renderemo conto anche su questa pagina.

Tre concetti per capire il problema

Questa sezione è pensata per chi si avvicina al tema per la prima volta. Chi conosce già overtourism, gentrificazione turistica e estrattivismo può passare direttamente alla sezione “In sessanta secondi”.

1. Overtourism

Con “overtourism” si descrive la condizione in cui il volume di visitatori e di attività turistiche supera la capacità di carico di un luogo, alterando stabilmente le condizioni di vita della residenza. Non è un problema di quantità assoluta di turisti, ma di proporzione: il rapporto tra presenze turistiche e popolazione residente a Firenze è di quasi 13 turisti per ogni abitante (oltre 11,5 milioni di presenze nel 2025, 362.000 residenti). Il termine è entrato nell’uso istituzionale a partire dal 2018, quando l’Organizzazione Mondiale del Turismo (UNWTO) ha pubblicato le prime linee guida per la sua misurazione e gestione. La letteratura accademica sull’overtourism è ampia: tra i contributi più citati a livello europeo, quelli di Agustín Cócola-Gant (Universidade de Lisboa), che ha studiato le conseguenze dell’overtourism sui quartieri residenziali di Barcellona, Lisbona e Praga.

2. Gentrificazione turistica

La gentrificazione è il processo per cui aree urbane abitualmente popolari vengono progressivamente riqualificate e “valorizzate” in senso immobiliare, con l’effetto di espellere la residenza di reddito medio-basso e sostituirli con persone o usi più redditizi. La “gentrificazione turistica” è la variante indotta non dall’arrivo di nuova residenza abbiente, ma dalla conversione del patrimonio abitativo all’uso ricettivo a breve termine: gli appartamenti escono dal mercato dell’affitto residenziale ed entrano in quello turistico, riducendo l’offerta disponibile e alzando i prezzi per chi resta. A Firenze l’effetto causale è documentato: ogni +10% di annunci Airbnb nel centro storico produce un aumento di +82 €/m² sui prezzi residenziali, con un impatto dell’1,6% (Nota IRPET 38/2024 — Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana). Il dato è replicato da studi su altre città europee e americane.

3. Estrattivismo

Il concetto di “estrattivismo” — storicamente usato per l’economia delle risorse naturali — viene applicato in chiave critica all’economia turistica per descrivere un modello che preleva valore da un territorio (abitazioni, spazio pubblico, identità urbana, infrastrutture collettive) senza restituire valore equivalente alla comunità che lo ha prodotto e che continua a mantenerlo. I gestori di affitti brevi usano le strade, i trasporti, i servizi di raccolta rifiuti, i bagni pubblici, la sicurezza — costi sostenuti dai residenti e dal Comune — senza che quei costi siano proporzionalmente compensati. A Firenze il giro d’affari delle locazioni turistiche brevi è stimato in circa 2 miliardi di euro all’anno (Eurispes). L’imposta di soggiorno 2025 ha generato 82 milioni di euro — terzo gettito in Italia dopo Roma e Milano — ma nessuna quota è vincolata per legge all’edilizia residenziale pubblica o alle politiche abitative.

Il caso Firenze nei dati

Firenze è tra i casi italiani più documentati scientificamente. Il Dipartimento MEMOTEF dell’Università Sapienza di Roma (diretto dalla prof.ssa Donatella Strangio, ricerca coordinata dal prof. Filippo Celata) ha prodotto tra luglio 2025 e marzo 2026 tre relazioni tecniche su commissione del Comune stesso, che documentano: una pressione residenziale nel Nucleo Storico del +190% (gli appartamenti in uso turistico sono quasi il doppio di quelli affittati alle persone residenti), una concentrazione delle locazioni turistiche brevi in condominio pari all’80%, e l’assenza di strumenti per distinguere il piccolo proprietario dalla gestione imprenditoriale. L’associazione Progetto Firenze (Grazia Galli, Massimo Lensi) ha anticipato molti di questi dati già nel 2019 con La filosofia del trolley (Carmignani Editrice), e aggiorna periodicamente le elaborazioni: nel 2025 ha documentato che l’8% degli host gestisce il 41% degli annunci, smentendo la narrativa del “piccolo proprietario” come soggetto prevalente del mercato fiorentino.

Questi tre fenomeni — overtourism, gentrificazione turistica, estrattivismo — non sono separati: si rinforzano a vicenda. Un’economia estrattiva sul patrimonio abitativo riduce l’offerta, alza i prezzi, espelle le persone residenti, degrada i servizi, trasforma il tessuto urbano. Regolarlo non è ideologia: è governo del territorio, come il TAR Toscana ha confermato respingendo 19 ricorsi nel maggio 2026.

Da dove nasce tutto

La questione delle locazioni turistiche brevi a Firenze è in discussione pubblica da almeno otto anni. Vale la pena ricostruire le tappe perché il dibattito di oggi pesca radici che spesso vengono dimenticate.

2014. La Regione Toscana approva la LR 65/2014 (cosiddetta “legge Marson”), il Testo unico sul governo del territorio. L’art. 99 attribuisce già ai Comuni il potere di stabilire “specifiche condizioni e limitazioni” per i mutamenti di destinazione d’uso — inclusa la conversione di abitazioni in uso ricettivo. Lo strumento giuridico che il Comune userà dieci anni dopo era già disponibile. Fonte: TAR Toscana, sentenze del 14 maggio 2026.

2018. L’associazione Progetto Firenze inizia a pubblicare analisi sistematiche sulla turistificazione del centro storico. La prima mappa “Inside Airbnb Firenze” del 2018 documenta 11.262 inserzioni nel solo comune, di cui il 76,7% interi appartamenti, e segnala che il 63,9% degli annunci è in mano a host con più di un’inserzione.

2019. Esce La filosofia del trolley. Indagine sull’overtourism a Firenze di Grazia Galli e Massimo Lensi (Carmignani Editrice). Il libro propone esplicitamente “un tetto massimo al numero di immobili destinati a questo uso per ciascun condominio, isolato e quartiere”, l’estensione del regolamento UNESCO a tutto il comune, una modifica del regolamento urbanistico per disciplinare frazionamenti e cambi di destinazione d’uso, l’obbligo per le piattaforme di condividere dati in tempo reale, l’investimento in housing sociale e autorecupero.

Giugno 2020. Al webinar Cesifin-Urban@it “Dal turismo di massa al turismo di qualità”, il prof. Duccio Traina — uno dei giuristi più autorevoli del diritto amministrativo e dell’urbanistica — sostiene esplicitamente che il Comune di Firenze può intervenire sulle locazioni turistiche brevi con i propri strumenti urbanistici. In quel momento Sara Funaro è assessora della giunta Nardella con deleghe pertinenti su sociale e abitare. Il Comune non agisce.

“Vorrei verificare questa situazione, che sul piano politico non mi sembra sufficientemente meditata e che sul piano strettamente tecnico mi sento di sottoporre a contestazione. Le funzioni di governo del territorio agiscono anzitutto sulle trasformazioni, e quindi una modifica degli strumenti urbanistici può senz’altro prevedere un blocco di nuove strutture turistico-ricettive, può senz’altro prevedere una limitazione anche forte dei mutamenti di destinazione d’uso. Gli strumenti per un controllo serio ci sono e che volendo sono utilizzabili anche in tempi rapidi.”

Duccio Traina, Atti del webinar Cesifin del 15 giugno 2020 (Fondazione Cesifin Alberto Predieri & Urban@it, ottobre 2020, ISBN 978-88-98742-17-2)

21 aprile 2022. La Repubblica Firenze pubblica una lettera aperta al Sindaco Nardella firmata da Grazia Galli (presidente Progetto Firenze) e Laura Grandi (segretaria Sunia-Cgil Firenze e Toscana). La lettera chiede esplicitamente la modifica dell’art. 99 della LR Toscana 65/2014 (legge Marson) per introdurre due sottocategorie di immobili residenziali, anticipando di quattro anni lo schema che oggi viene parzialmente recepito dalla DPC/2026/00034.

2 ottobre 2023. Con la deliberazione del Consiglio comunale n. 39 si tenta di introdurre il blocco delle locazioni turistiche brevi in area Unesco con una variante al Regolamento Urbanistico; le disposizioni non vengono però inserite nel Piano Operativo, adottato con deliberazione consiliare del 27 marzo 2024, e non entrano quindi in vigore. Aprile 2024. Il Parlamento europeo approva il Regolamento UE 2024/1028 sulle locazioni di alloggi a breve termine, pienamente applicabile dal 20 maggio 2026. Obbliga le piattaforme a trasmettere mensilmente i dati alle autorità competenti e istituisce un identificativo unico armonizzato. È il primo strumento europeo vincolante per la trasparenza del settore. Fonte: GUUE L del 29 aprile 2024. 30 luglio 2024. La deliberazione del Consiglio comunale n. 57 adotta una nuova variante al Piano Operativo, mentre il PO è ancora in corso di approvazione. Dicembre 2024. La Regione approva il Testo Unico del Turismo (LRT 61/2024). 7 aprile 2025. La variante al PO viene approvata, previo esame delle osservazioni pervenute, con la deliberazione consiliare n. 19; in pari data, con la deliberazione n. 20, segue la definitiva approvazione del piano strutturale e del piano operativo comunali ai fini della conformazione al P.I.T., in ossequio all’art. 21 della relativa Disciplina.

Maggio 2025. Il Consiglio approva il Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi (DCC 27/2025). Dicembre 2025. La Corte Costituzionale (sentenza 186/2025) conferma la legittimità della LRT 61/2024.

14 maggio 2026. Il TAR Toscana respinge 19 ricorsi, esplicitando in tutte le sentenze che: «Poiché la disciplina urbanistica e quella turistica, seppure correlate, rimangono espressione di poteri differenti, destinati a regolare profili diversi di un medesimo fenomeno, nulla peraltro impediva al Comune di Firenze, già prima dell’emanazione della l.r. n. 61/2024, di prevedere il divieto di insediamento di nuove locazioni turistiche brevi in determinate aree della città, in applicazione di quanto previsto dagli artt. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e 99 della l.r. n. 65/2014.» 26 maggio 2026. La Giunta licenzia la DPC/2026/00034 in regime di parere abbreviato. 4 giugno 2026. Voto in Aula.

Il filo che lega queste date è uno: il Comune di Firenze ha avuto, in modo documentato, tutti gli strumenti giuridici per agire. Non l’ha fatto. Quando lo fa, lo fa con misura minima e con tempi compressi.

I numeri di Firenze in una pagina

Fonti: Osservatorio Turistico Regionale 2025 · Centro Studi Turistici · MEMOTEF (Sapienza di Roma) · OMI 2025 · IRPET Nota 38/2024 · Progetto Firenze/SUNIA/CGIL-Federconsumatori su dati AirDNA.

Cosa fa la delibera (e cosa non fa)

Cosa fa

• Estende il blocco delle nuove autorizzazioni di locazione turistica breve anche alle Zone A3 e A4 (prima espansione otto-novecentesca: parte di Centro storico extra-UNESCO, Campo di Marte, Cure, parte di Rifredi e Statuto). Le attività già autorizzate continuano.
• Conferma il blocco nella Zona A1 (Nucleo Storico UNESCO).
• Affina alcune procedure: planimetria asseverata da tecnico abilitato, termine di 60 giorni per il rilascio, richiamo al DM 5 luglio 1975 sui requisiti igienico-sanitari.

Cosa non fa

• Non riduce lo stock esistente: lascia in vigore la deroga triennale (31 maggio 2028) per le ≈16.906 strutture già autorizzate.
• Non distingue host che gestiscono in proprio da società che gestiscono decine di unità.
• Si ferma al livello di zona omogenea e non agisce a livello di condominio (dove l’80% delle locazioni turistiche brevi è collocato).
• Non prevede tetto massimo di notti annue per zona.
• Non prevede mappa pubblica di tutti gli esercizi regolarmente registrati accessibile alla cittadinanza.
• Non prevede leva fiscale dedicata né impegno alla riconversione di alloggi in affitto residenziale calmierato.
• Non rafforza il controllo sul lavoro nella filiera: l’art. 4 c.5 del Regolamento prevede la decadenza per lavoro irregolare ma non risultano procedimenti significativi avviati in un anno di vigenza.

Cosa abbiamo proposto

Abbiamo depositato dodici emendamenti (E1-E11 + E7-bis) e sei ordini del giorno (ODG-1/6).

Cinque emendamenti a costo politico minore

• E1. Ripristinare lo standard sui servizi igienici (la delibera lo abbassa, in contraddizione con la propria motivazione).
• E2. Correggere la doppia numerazione dei commi nell’art. 2 e nell’art. 12 (refuso tecnico).
• E3. Chiarire l’art. 11 c.2 sulle sanzioni (la modifica può configurare un alleggerimento sanzionatorio non chiaro).
• E4. Chiudere il “forum shopping temporale” tra adozione Giunta e voto in Aula.
• E5. Pubblicare una mappa di tutti gli esercizi di accoglienza turistica regolarmente registrati con aggiornamento trimestrale sul portale Open Data del Comune.

Sette emendamenti sostanziali

• E6. Distinzione normativa tra regime non imprenditoriale (persona fisica su non più di 2 unità, gestite direttamente senza intermediari) e regime imprenditoriale (3 o più unità, o gestione affidata a impresa anche con una sola unità), in conformità con la LRT 61/2024. La soglia delle 3 unità è coerente con il regime fiscale che da 3 in su impone l’obbligo di partita IVA, qualificando in via di fatto l’attività come professionale. Per il regime imprenditoriale: dichiarazione asseverata di rispetto del CCNL nella filiera e superficie minima di 38 mq SUL per unità destinate a 2 ospiti.
• E7. Tetto di notti/anno per zona: 120 in A1-A3-A4, 150 nelle altre. Per le unità già autorizzate, efficacia dal 1° giugno 2028.
• E7-bis. Tetto notti uniforme. Variante più stringente dell’E7: 120 giornate/anno su tutto il territorio comunale, senza distinzione di zona. Presentato in subordine o come rinforzo all’E7.
• E8. Non rinnovo automatico delle autorizzazioni su tutto il territorio comunale per le unità con attività di locazione turistica breve consolidata da almeno 5 anni continuativi alla data del 31/5/2028. Il Comune valuta caso per caso. È la traduzione del modello Barcellona.
• E9. Estendere il monitoraggio alle aree dei Quartieri 3, 4 e 5 dove la crescita è più dinamica (Novoli, Cure, Isolotto, Rifredi, Statuto).
• E10. Convocazione obbligatoria di assemblee aperte presso ciascun Consiglio di Quartiere, articolate per rione, come precondizione operativa dell’applicazione dell’art. 8 bis.
• E11. Tutela dei condomini: soglia massima di pressione turistica per condominio, misurata come rapporto tra le unità destinate a locazione turistica breve o altre forme di ricettività (B&B, case vacanze, affittacamere, ecc.) e il numero complessivo delle unità abitative del condominio; soglia definita con consultazione obbligatoria di associazioni di amministratrici e amministratori condominiali e associazioni dei consumatori. È la traduzione concreta della proposta storica di Galli e Lensi 2019.

Sei ordini del giorno

Un ordine del giorno non modifica il testo della delibera: impegna formalmente la Giunta ad adottare specifici atti o indirizzi. Ha valore politico vincolante per la maggioranza, senza intervenire sul dispositivo normativo approvato.

La nostra posizione di voto

Alla fine della discussione e visto l’esito del confronto sugli emendamenti, abbiamo scelto l’astensione. Il testo che ha fatto da traccia per l’intervento in aula può essere recuperato qui, mentre qui sotto c’è il video di cosa siamo riusciti a dire nei 7 minuti a disposizione.

La nota stampa rilasciata dopo l’astensione può essere letta qui.

Un chiarimento: rispetto alla mobilitazione contraria di Salvini-Confedilizia, noi siamo dalla parte di chi vuole regolare. Ma siamo altrettanto distinti dal partito di maggioranza che a Firenze chiede di stringere mentre in Regione (PDL 21/2026 della Giunta Giani) si appresta a smontare le competenze comunali. Il nostro voto non è sulla retorica della Sindaca (rispetto alla quale siamo chiaramente e senza ambiguità forza di opposizione, in autonomia dal centrosinistra e alternativi alle destre): votiamo sulla sostanza dell’atto e sull’eventuale apertura della maggioranza a quelli che per noi sono proposte di miglioramento.

Come si colloca Firenze nel quadro internazionale

Molte città europee e americane hanno scelto strade più nette di quella che Firenze sta per votare giovedì.

Per approfondire

Le quattro fonti analitiche cardine usate in questo lavoro sono state:

• Grazia Galli, Massimo Lensi, La filosofia del trolley. Indagine sull’overtourism a Firenze, Carmignani Editrice 2019 (192 pp.).
• Duccio Traina, “Il governo del territorio per un turismo innovativo e sostenibile”, in Dal turismo di massa al turismo di qualità, Atti del webinar Cesifin-Urban@it del 15 giugno 2020, Fondazione Cesifin Alberto Predieri (ottobre 2020, ISBN 978-88-98742-17-2).
• Grazia Galli, Laura Grandi, “Caro sindaco, promuova una modifica alla norma per le case destinate ai turisti”, lettera aperta a Nardella, la Repubblica Firenze, 21 aprile 2022.
• Dipartimento MEMOTEF — Università Sapienza di Roma (Prof. Filippo Celata), Relazioni tecniche sulle locazioni turistiche brevi a Firenze, luglio 2025 — marzo 2026 (acquisite dal Gruppo SPC il 27 maggio 2026, la richiesta di pubblicazione integrale è oggetto ODG-1).

Studi internazionali di riferimento

Oltre alle fonti locali già citate, il dibattito scientifico internazionale sulle locazioni turistiche brevi e i loro effetti sui mercati abitativi è ampio. Tra i contributi più rilevanti:

• Barron, K., Kung, E., Proserpio, D. (2020), “The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb”, Management Science, vol. 67 n. 2. Stima causale su dati USA: +10% stock Airbnb → +0,42% affitti, +0,76% prezzi. Tra i più citati nel dibattito politico europeo.
• Wachsmuth, D., Weisler, A. (2018), “Airbnb and the rent gap: Gentrification through the sharing economy”, Environment and Planning A: Economy and Space, vol. 50 n. 6. Introduce il concetto di “rent gap turistico” come meccanismo di gentrificazione: gli host massimizzano il rendimento convertendo abitazioni residenziali, allargando il divario tra affitti correnti e ricavi turistici potenziali.
• Horn, K., Merante, M. (2017), “Is home sharing driving up rents? Evidence from Airbnb in Boston”, Journal of Housing Economics, vol. 38. Primo studio causale su scala cittadina: +1% inserzioni Airbnb → +0,018% affitti richiesti.
• Garcia-López, M.À. et al. (2019), “Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona”, Journal of Urban Economics. Documenta effetti significativi sui prezzi residenziali nel centro storico di Barcellona.
• OCSE (2022), Brick by Brick: Building Better Housing Policies, cap. 5 “Housing, Tourism and the Sharing Economy”. Raccomanda ai governi regolazione proporzionata e trasparenza dei dati come condizioni per un mercato equo.
• Parlamento Europeo — EPRS (2023), Regulating short-term rentals in Europe, Briefing. Mappa le legislazioni nazionali e locali, identificando Barcellona, Amsterdam, Parigi e Berlino come casi avanzati di regolazione efficace.
• Cócola-Gant, A. (2016), “Holiday Rentals: The New Gentrification Battlefront”, Sociological Research Online, vol. 21 n. 3. Uno dei primi studi europei a documentare sistematicamente l’espulsione delle persone residenti causata dalla diffusione delle locazioni turistiche brevi.

Se governassimo: un programma radicale e concreto

Questa sezione non descrive la delibera del 4 giugno: descrive quello che proponiamo come orizzonte. Misure che esistono già in altri contesti, fondate su evidenze documentate, che richiedono volontà politica più che nuovi strumenti giuridici. Le dividiamo per livello di competenza — comunale, nazionale, europeo — perché la confusione tra livelli è spesso usata per giustificare l’inazione a ognuno di essi.

Competenze comunali

Misure regolative. Estensione del blocco a tutto il territorio comunale, non solo alle zone A1-A4. Non rinnovo sistematico delle licenze alla scadenza, con obiettivo esplicito di riduzione progressiva dello stock (modello Barcellona). Tetto massimo di notti per anno e per zona. Soglia di pressione turistica per condominio, con consultazione obbligatoria degli amministratori. Distinzione piena tra regime non imprenditoriale (fino a 2 unità gestite direttamente) e imprenditoriale. Registro pubblico aperto dei titolari effettivi delle licenze — non solo dei gestori — con aggiornamento trimestrale in open data.

Politiche attive. Programma di riconversione sul modello Renda Segura di Lisbona: il Comune affitta dal privato garantendo un canone sicuro e certo, subaffittando a famiglie in lista d’attesa a canone calmierato. Vincolo di almeno il 30% del gettito dell’imposta di soggiorno all’edilizia residenziale pubblica. Agenzia comunale per la casa: sportello unico che mette in contatto proprietari disponibili con famiglie in difficoltà, garantendo contro il mancato pagamento. Programma di autorecupero delle unità sfitte con affidamento a cooperative e associazioni di residenti. Clausola sociale nelle convenzioni urbanistiche: chi ottiene autorizzazioni edilizie in zone ad alta tensione turistica contribuisce in proporzione all’housing sociale.

Competenze nazionali

Normativa. Estensione dell’emendamento Pellicani (art. 37-bis DL 50/2022 — oggi riservato a Venezia) a tutti i Comuni ad alta densità turistica. Riforma dell’IMU per le locazioni brevi: aliquota differenziata e più alta rispetto alle abitazioni in affitto residenziale a lungo termine, con gettito vincolato all’housing sociale. Ritenuta alla fonte sulle transazioni delle piattaforme, con restituzione di una quota ai Comuni. Legge sul blocco delle transazioni per host privi di CIN verificato (modello NYC Local Law 18). Equo canone per i centri ad alta tensione turistica: limite agli aumenti dei canoni residenziali nelle zone con pressione documentata. Sostegno alla proposta Alta Tensione Abitativa che giace in Parlamento (tutte le info qui, Proposta di Legge alla Camera qui, al Senato qui).

Politiche attive. Piano nazionale di housing sociale con dotazione strutturale adeguata — l’OCSE stima che l’Italia investa in housing sociale meno della metà della media europea. Fondo nazionale per il diritto al ritorno: incentivi per chi converte locazioni brevi in affitti residenziali a lungo termine. Programma di recupero delle abitazioni sfitte di proprietà pubblica — stimate in decine di migliaia tra enti locali, INPS, demanio — con destinazione prioritaria alle famiglie in graduatoria ERP.

Competenze europee

Normativa. Piena applicazione del Regolamento UE 2024/1028 con meccanismo di enforcement reale: non solo raccolta dati, ma blocco delle transazioni sulle piattaforme per unità non registrate. Revisione della Direttiva Servizi (Bolkestein) per escludere esplicitamente il mercato abitativo dalla liberalizzazione — la residenza non è un servizio turistico, e la Corte di Giustizia ha già riconosciuto che la tutela dell’abitare è motivo imperativo di interesse generale (CGUE, Cali Apartments, 2020). Standard minimi europei per la protezione degli inquilini: limiti agli aumenti dei canoni, protezione anti-sfratto. Registro europeo dei titolari effettivi degli immobili: trasparenza reale sulla proprietà, incluse le società-veicolo che gestiscono portafogli nelle città patrimonio UNESCO.

Politiche attive. Fondo europeo per l’housing nelle città patrimonio UNESCO, dove il vincolo di tutela impedisce qualsiasi espansione dell’offerta. Quota dei Fondi di Coesione vincolata all’housing sociale — non alla riqualificazione urbana che, senza clausole sociali, espelle le persone residenti più vulnerabili. Programma europeo di riconversione delle locazioni brevi in affitti calmierati, estendendo a scala continentale il modello Lisbona.

Domande frequenti

Alcune domande apparentemente di buon senso circolano spesso nel dibattito sulle locazioni turistiche brevi. Qui proviamo a rispondere con i dati e con la letteratura scientifica disponibile.

«Il piccolo proprietario ha diritto di guadagnare con la propria casa – perché penalizzarlo?»

Chi affitta una stanza in casa propria o gestisce direttamente uno-due appartamenti esercita un’attività legittima sul piano del quadro normativo. Il problema è che questo non è il mercato prevalente a Firenze: l’8% degli host gestisce il 41% degli annunci (Progetto Firenze su AirDNA, gennaio 2025). La narrazione del «piccolo proprietario» serve a difendere un mercato in larga parte professionale. Per questo l’emendamento E6 distingue i due regimi: fino a 2 unità gestite direttamente → non imprenditoriale; da 3 in su o con gestione affidata a terzi → imprenditoriale.

«Il turismo porta ricchezza e lavoro — non è un bene per la città?»

Per come è diventato negli ultimi decenni il turismo è a tutti gli effetti una industria estrattiva, tra le più energivore e pesanti del pianeta in termini di consumi ed esternalità ecologiche e sociali. Se una volta il turismo era un bene per città come Firenze, oggi sono le città a essere trasformate in beni di consumo per il turismo. Alle istituzioni pubbliche che sin qui si sono occupate solo di promuoverlo, spetta piuttosto il compito di governarlo.

«I prezzi delle case crescono per molti motivi — perché incolpare solo gli affitti brevi?»

I prezzi dipendono da tassi di interesse, costi di costruzione, domanda speculativa e molto altro. Ma gli studi più rigorosi — che usano metodi econometrici per isolare il contributo di Airbnb — mostrano un effetto causale documentato. Barron, Kung, Proserpio (Management Science, 2020) quantificano su dati USA +0,76% dei prezzi e +0,42% degli affitti per ogni +10% di stock Airbnb. IRPET (Nota 38/2024) replica l’analisi per Firenze: +82 €/m² per ogni +10% di inserzioni nel centro storico. Il fenomeno Airbnb non è l’unico fattore, ma è uno dei pochi su cui un Comune può intervenire direttamente con i propri strumenti urbanistici.

«Se bloccate i nuovi, le proprietarie e i proprietari esistenti guadagnano di più — non create una rendita di monopolio?»

Sì: è uno dei tre limiti del modello fiorentino* del 2023 riconosciuto esplicitamente dal rapporto MEMOTEF (Celata, luglio 2025, pp. 12-13). Il blocco delle nuove autorizzazioni cristallizza lo stock e crea rendita di posizione per chi già opera. È un argomento reale. Per questo abbiamo proposto l’emendamento E8 (non rinnovo automatico alla scadenza) e l’ODG-3 (programma di riconversione sul modello Renda Segura di Lisbona): strumenti che puntano a ridurre progressivamente lo stock, non a congelarlo per sempre. *Va aggiunto che in realtà è il limite di qualunque sistema di contingentamento numerico. La rendita è monopolistica anche se cambi il titolare delle licenze: è un monopolio a tempo, ma rimane monopolio.

«A New York hanno vietato gli Airbnb e i prezzi non sono scesi — la regolazione non funziona»

La Local Law 18 di New York (2022) ha ridotto le inserzioni del 90% (da ~22.000 a ~2.300 nel 2024). Gli effetti sui prezzi degli affitti sono ancora in corso di misurazione: il mercato newyorkese è influenzato da fattori strutturali molto più grandi. Ma l’obiettivo della regolazione non è la riduzione immediata dei prezzi — è la restituzione di unità abitative al mercato residenziale. Su mercati più simili a Firenze per dimensione e concentrazione, gli effetti sono documentati: García-López et al. (Journal of Urban Economics, 2019) per Barcellona; Horn e Merante (Journal of Housing Economics, 2017) per Boston. La regolazione funziona; i tempi dipendono dalla struttura del mercato locale.

«Meglio un turista che appartamenti vuoti — non è una risorsa inutilizzata?»

La maggior parte degli appartamenti convertiti all’affitto breve non erano «vuoti» prima della conversione: ospitavano residenti a lungo termine, espulsi quando il differenziale tra canone turistico e residenziale ha reso più conveniente la conversione. Wachsmuth e Weisler (Environment and Planning A, 2018) chiamano questo meccanismo «rent gap turistico»: il capitale migra dalla residenza non perché le case siano abbandonate, ma perché la rendita potenziale supera quella corrente. A Firenze il 14,9% delle abitazioni risulta «non occupato da residenti» (ISTAT 2021) — ma questa categoria include appartamenti tra un affitto e l’altro, seconde case, locazioni brevi già operative: non sono passivamente vuote.

«Non basta costruire più case?»

No, la priorità assoluta deve essere recuperare tutto l’edificato in decenni di politiche che hanno favorito il privato indebolendo il pubblico, a carico della fiscalità generale. Oggi è fondamentale un censimento degli immobili sfitti e non utilizzati, impedendo posizioni per cui alle grande proprietà conviene persino tenere gli immobili vuoti, perché tanto per le operazioni finanziarie basta il valore dell’edificio. Il consumo del suolo ha avuto costi sociali e ambientali ancora troppo spesso rimossi. Per questo serve un nuovo piano di Edilizia Residenziale Pubblica che recuperi l’edificato esistente e inutilizzato, anche privato.

«La regolazione resterà sulla carta — è impossibile controllare»

Il problema dell’enforcement è reale. Ma le soluzioni esistono. Il modello più efficace è New York Local Law 18: non controlli porta a porta, ma blocco delle transazioni sulle piattaforme per gli host non registrati. Il Regolamento UE 2024/1028 (applicabile dal 20 maggio 2026) obbliga tutte le piattaforme a trasmettere mensilmente i dati alle autorità nazionali, rendendo possibile per la prima volta un monitoraggio sistematico. Il nostro emendamento E5 (registro pubblico aggiornato trimestralmente) è la precondizione amministrativa che rende possibile qualsiasi verifica futura. Senza dati aperti, nessun controllo è possibile; con i dati aperti, ogni cittadino può segnalare e verificare.

Risposte ad alcune critiche

Alcune obiezioni alla regolazione delle locazioni turistiche brevi sono legittime e meritano risposte puntuali — non difensive, ma documentate. Le raccogliamo qui perché riteniamo che un’argomentazione seria debba fare i conti con i controargomenti migliori, non con quelli più deboli.

«Anche se vietate i nuovi Airbnb, quegli appartamenti non torneranno comunque sul mercato degli affitti»

Non c’è nessuna prova che lo dimostra ed è una frase infondata. Occorre evidenziare le politiche attive che mancano, chiamando il sistema politico e istituzionale alle sue responsabilità. Inoltre la logica del “meglio qualsiasi cosa che nulla” è quella che ha mosso le Giunte Nardella nella campagna di ricerca di fondi di investimento privati per recuperare quelli che chiamava “buchi neri”. Se un privato non sa cosa farsene di una sua proprietà, se non può metterla a rendita, può venderla al pubblico! In questa direzione va anche la campagna Vuoti a Rendere, che segnaliamo (qui).

«I dati sull’impatto dei prezzi vengono da studi americani — il mercato italiano è diverso»

La critica non coglie nel segno. Studiando il caso italiano, già nel 2023 il think tank Tortuga ha riscontrato che ad un aumento dell’1% della percentuale di unità abitative offerte in STR, si associava un aumento del 6.7% nei prezzi delle case e del 5.7% nei prezzi degli affitti (Tortuga Policy Report, 2023). Similmente, IRPET (Nota 38/2024) ha replicato l’analisi specificamente su Firenze, trovando un impatto di +82 €/m² per ogni +10% di crescita delle inserzioni nel centro storico. García-López e colleghi (Journal of Urban Economics, 2019) trovano risultati analoghi su Barcellona, e decine di altri studi in paesi e ambiti diversi convergono su conclusioni sovrapponibili. La convergenza di risultati su mercati diversi è precisamente quello che rende il nesso causale più robusto, non meno.

«La regolazione fa solo gli interessi degli albergatori — è protezione corporativa»

Il rischio di cattura regolatoria esiste, ed è un argomento da prendere sul serio. Le lobby alberghiere e le associazioni di categoria del turismo tradizionale hanno tutto l’interesse a limitare la concorrenza delle locazioni brevi. Ma l’argomento che “regolare = proteggere gli albergatori” commette un errore di framing: i destinatari principali della regolazione non sono gli albergatori, sono le famiglie residenti che pagano affitti sempre più alti. Le misure che proponiamo — tetto per condominio (E11), distinzione imprenditoriale/non imprenditoriale (E6), programma di riconversione (ODG-3), vincolo dell’imposta di soggiorno all’housing (ODG-2) — non vanno nella direzione degli interessi alberghieri. Un programma di riduzione dello stock Airbnb che non costruisse contestualmente housing sociale sarebbe effettivamente più utile agli albergatori che alle/alle persone residenti. Ecco perché le proposte sul lato dell’offerta abitativa (agenzia comunale, Renda Segura, vincolo dell’imposta di soggiorno) sono parte integrante, non optional, di una regolazione giusta.

«Senza costruire case nuove la regolazione è inutile — il problema è strutturale»

No, come abbiamo già risposto sopra, la priorità deve essere recuperare tutto l’edificato in decenni di politiche che hanno favorito il privato indebolendo il pubblico, a carico della fiscalità generale. Oggi è fondamentale un censimento degli immobili sfitti e non utilizzati, impedendo posizioni per cui alle grande proprietà conviene persino tenere gli immobili vuoti, perché tanto per le operazioni finanziarie basta il valore dell’edificio. Il consumo del suolo ha avuto costi sociali e ambientali ancora troppo spesso rimossi. Per questo serve un nuovo piano di Edilizia Residenziale Pubblica che recuperi l’edificato esistente e inutilizzato, anche privato.

«La vostra posizione di voto è ambigua — non dite chiaramente se votate sì o no»

Sì, è deliberatamente condizionata – e spieghiamo esplicitamente le condizioni. Non è tatticismo: è un metodo. Dichiarare un voto prima che il Consiglio abbia esaminato gli emendamenti significa votare su un’astratta delibera invece che su quella reale che uscirà dal dibattito. Visto che non c’è stato un reale coinvolgimento del nostro gruppo consiliare è difficile pensare di votare a favore, ma decidere ora renderebbe vano il dibattito consiliare di giovedì.

Per contattare il gruppo consiliare Sinistra Progetto Comune: palagixfirenze@gmail.com, sinistraprogettocomune@comune.fi.it