Montedomini: la rendita e la cura

Inchiesta di approfondimento — Sicurezza sociale · La città non si svende · Fondata sul lavoro · palagixfirenze.it
A cura di Dmitrij Palagi e del gruppo Sinistra Progetto Comune · Aggiornata al 4 ottobre 2026

Firenze ha un’azienda pubblica nata per assistere chi resta indietro: l’ASP Firenze Montedomini, erede dei lasciti che generazioni di fiorentine e fiorentini hanno donato alla città perché diventassero case, spazi di assistenza e per il diritto allo studio. Nel luglio 2026 abbiamo letto i suoi bilanci uno per uno, dal 2010 a oggi, e ricostruito gli atti di vent’anni. Quello che ne esce è un modello preciso: il patrimonio viene messo a reddito, anche con finalità turistico-ricettive, mentre la cura delle persone è interamente appaltata e la rendita finanzia la macchina amministrativa più che i servizi. Questa scheda riassume cosa abbiamo ricostruito, con i documenti, e cosa proponiamo per una svolta radicale.

Settembre 2026: la svolta annunciata e i numeri che non tornano

Il 4 settembre il Consiglio comunale si è riunito in seduta straordinaria, chiesta dalle opposizioni, per ascoltare la comunicazione della Sindaca sulla gestione del patrimonio dell’Azienda. La Sindaca ha difeso i vertici e annunciato una serie di impegni, fra cui un nuovo regolamento entro ottobre che escluda l’uso turistico del patrimonio, un percorso di internalizzazione dei servizi e la destinazione degli alloggi sfitti e di Sant’Agnese all’housing sociale. La maggioranza ha approvato il proprio ordine del giorno, il n. 1556, con 19 voti favorevoli e 11 contrari; al punto 5 invita la Giunta a condividere con il consiglio di amministrazione «un percorso di internalizzazione del personale dedicato ai servizi di assistenza e cura». Gli atti delle opposizioni sono stati respinti o rinviati, e la commissione d’indagine non è passata.

La comunicazione ha descritto con precisione il perimetro dei poteri del Comune, ma non la parte che tocca a Palazzo Vecchio. Dal 2021 l’unico atto del Consiglio comunale sull’Azienda è la deliberazione n. 29 dell’11 luglio 2022, che ha approvato i regolamenti di organizzazione e di contabilità. Atti di indirizzo, quelli previsti dall’articolo 14, comma 2, lettera b) della legge regionale 43 del 2004, non ce ne sono. Se si annuncia un cambio di direzione, resta da capire quale indirizzo si stia cambiando, visto che non è mai stato scritto. Il nostro intervento del 4 settembre.

Quante case, e quali. L’elenco trasmesso in riscontro al nostro accesso agli atti, alla vigilia del Consiglio, conta 216 unità immobiliari, 202 a Firenze e 14 a Lastra a Signa; il 23 luglio l’Azienda ne dichiarava 232. Le cessioni fra il 2021 e il 2026 sono 11, nessuna nel centro storico: lì il patrimonio non si vende, si mette a reddito (la nota del 3 settembre). Il 18 settembre, rispondendo all’accesso agli atti del presidente della Commissione Controllo, l’Azienda ha indicato in 11 le unità affittate con un contratto che ne consente l’uso turistico, tutte in via Guelfa. Nella stessa risposta ha però trasmesso quattro contratti che quell’uso lo autorizzano per iscritto, in piazza San Giovanni 1 (rep. 809, art. 12), via Vacchereccia 5 (rep. 738, art. 13), via dell’Albero 10 (rep. 829, art. 13) e via Faenza 38 (rep. 844, art. 11): le unità sono almeno 20. In via Faenza 38 il contratto firmato consente l’uso turistico per tutto l’immobile, mentre la bozza allegata al bando del 2023 lo limitava a una parte (la nota del 29 settembre).

L’assistenza. L’appalto dell’assistenza nelle residenze, 32,3 milioni di euro, scadeva il 31 agosto. Il Consiglio ha poi votato, su proposta della maggioranza, il percorso di internalizzazione; ma il Documento unico di programmazione 2027-2029, approvato il 28 settembre, lascia le residenze per anziani a gestione «indiretta». Chiediamo di scrivere nella programmazione quello che l’aula ha votato, con tempi, personale e contratto.

La vigilanza che manca. Con il question time del 4 settembre abbiamo chiesto se la Giunta intendesse usare, prima del 23 settembre, il potere di chiedere chiarimenti o esprimere dissenso sulla vendita di un’unità in via Vittorio Emanuele II 146 (base d’asta 218.700 euro), e se la revisione del regolamento sarebbe stata preceduta da un atto di indirizzo del Consiglio. La risposta ha confermato «massima attenzione», senza impegni su nessuno dei due punti (la nostra replica). Il termine per le offerte è scaduto il 23 settembre; l’Azienda non ha pubblicato alcun esito.

Che cos’è Montedomini

L’ASP Firenze Montedomini è un’Azienda Pubblica di Servizi alla Persona: un ente pubblico, distinto dal Comune ma legato a doppio filo a Palazzo Vecchio, che nomina la maggioranza del consiglio di amministrazione e la presidenza. Nasce dalla concentrazione di antichi istituti di assistenza fiorentini e dei loro lasciti: palazzi e appartamenti donati nei secoli con una destinazione precisa, scritta spesso nei testamenti — dare alloggio e assistenza alle persone povere della città.

Oggi l’azienda gestisce residenze per persone anziane non autosufficienti (fra cui le RSA Montedomini, San Silvestro e Abamelek) oltre a un centro diurno per persone con Alzheimer, servizi domiciliari, una mensa sociale e attività di inclusione. E possiede un patrimonio immobiliare imponente: 428 immobili secondo il censimento del 2023, in gran parte nel centro storico. A bilancio, terreni e fabbricati valgono 73.942.542 euro; il sito dell’ente parla di 300,05 milioni sulla base di una perizia di cui non ci risultano però indicati né la data né l’autore.

Il caso esplode nell’estate 2026, quando emerge che appartamenti di proprietà dell’azienda in via Guelfa 81 compaiono su Booking e Airbnb come «Guelfa Palace 81». Da lì, atto dopo atto, è emerso molto di più di un episodio.

Fonti: bilancio di previsione 2026 dell’ASP Firenze Montedomini (delibera del consiglio di amministrazione n. 22 dell’11 dicembre 2025), bilanci consuntivi 2010–2025, atti pubblicati nell’amministrazione trasparente dell’azienda, atti edilizi del Comune di Firenze, rilevazione diretta del 29 luglio 2026. Questi numeri non descrivono un’emergenza improvvisa: descrivono scelte politiche.

Il bilancio: la rendita paga la struttura, non migliora i servizi

Il bilancio di previsione 2026 dell’azienda contiene una tabella che non era mai arrivata in Consiglio comunale: la contabilità per centri di responsabilità, cioè il conto economico di ogni singola attività. Sono dodici righe, e le abbiamo lette una per una. Il patrimonio immobiliare produce un margine di 1.607.838 euro. Le dieci aree di servizio alla persona (le RSA, le residenze assistite, il centro diurno Alzheimer, i servizi domiciliari, l’inclusione sociale, la mensa) ne producono, tutte insieme, 161.605. Quattro chiudono in perdita, e l’inclusione sociale chiude esattamente a zero: questi sono servizi che si ha il dovere di garantire con la fiscalità generale.

Si potrebbe pensare: meno male che c’è il mattone, almeno finanzia i servizi. Ma quel margine ai servizi non arriva, o almeno non li migliora. Nella stessa tabella, i costi generali di struttura (l’apparato amministrativo) presentano un deficit di 1.501.668 euro, che la rendita copre quasi al centesimo. L’azienda chiude con 267.774 euro di utile; senza gli affitti perderebbe più di un milione e trecentomila euro l’anno. La rendita non finanzia la cura: finanzia la macchina che la amministra e copre i salari di chi ogni giorno garantisce i servizi con il proprio lavoro.

Come si è arrivati fin qui? In due tempi, e vanno detti entrambi. Primo: il pubblico si è ritirato. In quindici anni l’ente si è dimezzato (il valore della produzione è passato da 20.887.525 euro nel 2010 a 12.193.959 nel 2025, il costo del personale interno si è ridotto del 59 per cento, le rette pagate dagli enti pubblici sono calate del 17 per cento in nove anni) e gli affidamenti del Comune registrati nell’amministrazione trasparente sono crollati da oltre cinque milioni di euro nel 2016 a poco più di duecentomila nel 2022. Secondo: dal 2022 quel patrimonio si è deciso di spremerlo. Fino al 2021 gli affitti calavano; poi il salto, più 51 per cento fra il 2021 e il 2026 previsto, esattamente negli anni dei bandi di locazione con clausola turistica. Il definanziamento del sociale non giustifica la turistificazione: la spiega. Ha creato le condizioni, e qualcuno, con atti datati e firmati, ha deciso di usarle.

Intorno a questo modello c’è poi una zona d’ombra documentale che abbiamo messo in fila: consuntivi di cinque esercizi mai pubblicati come documenti autonomi; una svalutazione del patrimonio da 3.593.658 euro nel 2021 senza una riga di spiegazione; nessuna tabella, in nessun anno, che risulta che dica quanto arriva da ciascun ente pubblico; il Comune che dal 2021 al 2024 ha escluso Montedomini dal proprio bilancio consolidato perché «irrilevante», pur nominandone i vertici e con settanta milioni di patrimonio netto in ballo. E il dato politico più pesante: dal 2021 il Consiglio comunale non ha approvato una sola deliberazione su Montedomini, e in quindici anni non risulta un solo atto di indirizzo verso l’azienda, benché la legge regionale lo preveda.

Via Guelfa: il patrimonio sociale diventa ricettivo

Via Guelfa è una strada a due passi dal Mercato Centrale, dove l’azienda possiede più edifici, arrivati da lasciti. Nel 2011 la stampa fiorentina pubblicò l’elenco di chi vi abitava in affitto: decine di famiglie, con canoni fra 57 e 725 euro al mese. Oggi quegli stessi immobili sono locazioni turistiche di lungo periodo o immobili venduti, e nessuna fonte pubblica documenta come quelle persone ne siano uscite.

La trasformazione non è avvenuta per caso, né per colpa di un singolo conduttore: l’uso turistico era scritto nei contratti. Negli schemi di contratto allegati ai bandi di locazione del civico 77 (ottobre 2022), del civico 83 (2023, un’intera palazzina di nove alloggi concessa in blocco) e del civico 81 (maggio 2025) compare la stessa espressa deroga che autorizza il conduttore a destinare gli immobili a strutture ricettive extra-alberghiere. Nel bando del 12 aprile 2024 per il civico 77 la deroga compare anche nel testo del bando (§ 5, «Attività vietate»). Il regolamento dell’azienda, però, quella destinazione non la contempla in nessun punto: le clausole sono scelte contrattuali senza base regolamentare. E dove il Comune ha voluto tutelare la residenza — come nel bando di via Maccari all’Isolotto — la clausola turistica non c’è. Tre bandi, tre anni diversi, lo stesso isolato, la stessa impronta: questo si chiama scegliere.

Le condizioni economiche completano il quadro. Per via Guelfa 81: canone base d’asta di 2.000 euro mensili per sedici anni, con lavori a carico del conduttore fino a 130.000 euro recuperati a scomputo dei canoni (cioè anni senza incassi effettivi per l’ente pubblico, mentre gli appartamenti producono reddito turistico immediatamente). Per via Guelfa 83: contratto dal dicembre 2024 per diciotto anni a novemila euro al mese, con 406.500 euro di sconto. Contratti da dodici, sedici, diciotto, fino a vent’anni: un meccanismo più efficace di una privatizzazione, perché non si vende quasi nulla ma si sottraggono quelle case alla funzione abitativa per una generazione intera.

E il Comune sapeva, perché le carte erano nei suoi uffici. Dal 23 dicembre 2024 era protocollata la pratica edilizia per dividere la palazzina del civico 83 in dodici unità «destinate a strutture extra-alberghiere», istruita e riqualificata dagli uffici nel gennaio 2025. Dal 30 ottobre 2025 era protocollata la segnalazione di locazione turistica breve per il primo piano del civico 81. E negli atti pubblicati dalla stessa azienda ci sono determine dal 2017 al 2020 (verifiche statiche, condoni, definizioni di conformità urbanistica, perfino demolizioni) proprio sugli immobili di via Guelfa: le difformità edilizie del civico 81 non potevano essere «all’insaputa della proprietà», che se ne occupava da anni. La sequenza del 2025 parla da sola: l’azienda accerta le difformità il 29 aprile, le denuncia alla Soprintendenza il 14 maggio e otto giorni dopo, il 22 maggio, pubblica il bando di locazione con dentro la clausola turistica e il ripristino a carico del conduttore. Ne è seguita una sanzione della Soprintendenza a carico dell’azienda pubblica.

Dietro i numeri civici ci sono storie precise. Il palazzo di via Vacchereccia fu lasciato dai fratelli Fusi perché desse asilo alle famiglie povere della città di Firenze: fino al 2016 ospitava nuclei fragili, dal 2021 è un albergo a quattro stelle con camere da 120 euro a notte. L’ex convento di Sant’Agnese, vincolato dallo statuto del 2004 all’alloggio di donne anziane in difficoltà, doveva essere ricomprato dal Comune nel 2023 per farne alloggi sociali: nel marzo 2025 il Comune ha dichiarato di non avere le risorse, e l’immobile è andato sul libero mercato. Un alloggio di via Faenza 38, messo all’asta nel 2023 con canone azzerato per tre anni, è oggi in locazione turistica a circa 212 euro a notte.

Su un patrimonio di oltre 428 unità, i dati presentati dall’azienda il 23 luglio 2026 contano 23 immobili con codice identificativo turistico: 12 attività turistico-ricettive e 11 affitti brevi. Non un’anomalia isolata: un pezzo strutturale della gestione. La rendita turistica, peraltro, non è nemmeno necessaria: al 31 dicembre 2025 l’azienda ha un solo mutuo residuo, per 1.838.541 euro, e strumenti pubblici di credito (come i mutui dedicati agli enti proprietari di immobili) che non risulta abbia mai istruito. Ha preferito farsi ristrutturare il patrimonio dai privati, pagandoli con la rendita turistica del centro storico.

L’assistenza appaltata

Mentre il patrimonio rende, chi cura le persone non è dipendente pubblico. A Firenze non ci risulta esistere una sola RSA in cui l’assistenza sia erogata da personale dipendente di un ente pubblico. Nelle tre residenze dell’ASP (l’ultimo presidio a carattere pubblico del sistema) l’assistenza è appaltata in lotto unico a una cooperativa sociale, con aggiudicazione del 3 giugno 2022 per 32.283.061,68 euro. Nel bilancio 2025 l’appalto pesa 4,8 milioni contro 1,6 di personale interno.

Quel contratto scade il 31 agosto 2026. Eppure, negli elenchi dei provvedimenti dell’azienda aggiornati al 30 giugno, non compare né l’esercizio dell’opzione di rinnovo né una nuova gara. Il confronto interno è impietoso: per la mensa la nuova gara da 5.718.626,82 euro è già programmata; per l’assistenza alle persone, nulla. La gara precedente era stata bandita sette mesi prima dell’avvio. È plausibile pensare che ci sia un rinnovo per altri due anni dell’affidamento in essere. A questo si aggiunge la RSA Le Civette a San Salvi, di proprietà dell’Azienda sanitaria: ha 19 ospiti e l’Azienda ha annunciato la chiusura al 31 dicembre 2026, con avvio dei licenziamenti collettivi il 23 settembre (la vertenza).

Il contesto cittadino rende tutto più urgente. Alla nostra rilevazione del 29 luglio 2026, su trentacinque RSA accreditate a Firenze i posti liberi erano zero. Le quote a carico delle famiglie arrivano a 70 euro al giorno contro un tetto comunale di 53,50: sedici euro e cinquanta al giorno, 6.022 euro l’anno, interamente sulla famiglia. E i posti letto passano di mano come merci: centotrentotto posti convenzionati di due RSA fiorentine sono stati conferiti a una nuova società nel giugno 2025 e subito ceduti a «una società terza» (così scrive il bilancio del gruppo cedente, con una plusvalenza di 3.679.051 euro) senza che quella società risulti nominata in alcun atto pubblico che siamo riusciti a leggere. Il quadro completo del sistema RSA è nella scheda dedicata.

La nostra proposta è netta, e per la prima volta ha trovato un’apertura. Chiediamo che il rinnovo dell’appalto non passi da una determina dirigenziale ad agosto, ma da un atto di indirizzo del Consiglio comunale che fissi il contratto collettivo applicato, i rapporti minimi di personale per ogni persona assistita, la continuità di chi già lavora nelle strutture e un tetto alla quota sociale. E chiediamo di aprire il cantiere della reinternalizzazione: assistenza erogata da personale pubblico, come avviene nella maggior parte delle RSA del Trentino e come hanno fatto i comuni norvegesi riprendendo il controllo diretto delle case di riposo. A fine luglio la presidenza dell’ASP, intervistata sulla proposta, ha risposto: «parliamone, è una partita seria». Prendiamo sul serio quelle parole: abbiamo chiesto che la Commissione Politiche sociali sia convocata a inizio settembre con la Società della Salute, l’assessorato al Welfare e l’azienda, per analizzare margini, costi e tempi.

Gli interventi in Commissione e in aula

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Intervento in Commissione Controllo del Comune di Firenze, seduta di giovedì 30 luglio 2026.

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Intervento e dichiarazione di voto nel Consiglio comunale di Firenze, seduta straordinaria di venerdì 4 settembre 2026. Dalla seduta integrale sul canale «Consiglio Comunale di Firenze».

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Question time n. 1503 su vendita di via Vittorio Emanuele II 146, regolamento e nuova direzione generale, Consiglio comunale di Firenze, 4 settembre 2026; risponde l’assessore Paulesu. Dalla seduta integrale sul canale «Consiglio Comunale di Firenze». Foto di copertina: Carlo Galletti.

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Intervento in Commissione Controllo del Comune di Firenze, seduta di martedì 29 settembre 2026, sulla documentazione trasmessa dall’Azienda. Dalla seduta integrale sul canale «Consiglio Comunale di Firenze». Foto di copertina: ASP Firenze Montedomini.

Cosa abbiamo chiesto

Ogni affermazione di questa scheda poggia su atti depositati o su documenti pubblici. In sintesi, il lavoro istituzionale di luglio e settembre:

• 8 luglio — Interrogazione urgente e due accessi civici sulla RSA Le Civette: contratto di gestione, lavori mai realizzati, tempi della nuova gara.
• 17 luglio — Mozione per il censimento pubblico, immobile per immobile, del patrimonio degli enti a nomina comunale, regole vincolanti contro la trasformazione turistica e un protocollo con gli enti privati del sociale per la destinazione abitativa dei rispettivi patrimoni.
• 28 luglio — Richiesta alla Sindaca e alla Giunta di portare in Consiglio quanto il Comune ha trasferito a Montedomini anno per anno dal 2010, e all’azienda di pubblicare i consuntivi mancanti e la contabilità analitica anche a consuntivo.
• 29 luglio — Richiesta che il rinnovo dell’appalto dell’assistenza passi da un atto di indirizzo del Consiglio comunale, con trattazione nelle Commissioni prima della scadenza.
• 30 luglio — Quattro domande alla Sindaca e alla Giunta sulla segnalazione di locazione turistica di via Guelfa 81, protocollata in Comune dal 30 ottobre 2025, e sui controlli conseguenti.
• 31 luglio — Accesso agli atti sui verbali del consiglio di amministrazione relativi ai bandi andati deserti; richiesta di convocazione della Commissione Politiche sociali a inizio settembre sulla reinternalizzazione.
• 3 settembre — Cinque ordini del giorno collegati alla comunicazione della Sindaca: sull’affidamento dell’assistenza e la valutazione della gestione diretta (n. 1549, rinviato), sugli alloggi destinati al sostegno sociale (n. 1550, rinviato), sulla pubblicità dei dati del patrimonio e dei contratti (n. 1551), su un indirizzo del Consiglio prima della revisione del regolamento delle locazioni (n. 1552, rinviato); insieme alle altre opposizioni, sul rinnovo della governance dell’Azienda (n. 1554, respinto).
• 4 settembre — Question time n. 1503 su vendita di via Vittorio Emanuele II 146, regolamento e nuova direzione generale: risposta in aula.
• 28 settembre — Con uno dei dieci ordini del giorno al Documento unico di programmazione, la richiesta di scrivere nella programmazione l’internalizzazione votata il 4 settembre. Gli ordini del giorno sono stati rinviati e saranno votati il 5 ottobre.

Tutti gli atti, con i testi integrali e gli esiti, sono nell’archivio del lavoro in Consiglio. Le note stampa complete sono linkate nella cronologia qui sotto.

Cronologia essenziale

Questa cronologia viene aggiornata man mano che il dossier avanza.